La location de courte durée, souvent associée aux plateformes telles qu’Airbnb, Booking ou Abritel, connaît un essor considérable en France depuis plusieurs années.
Ce type d’activité, qui consiste à louer un logement meublé pour de courtes périodes à une clientèle de passage, génère des revenus qui ne sont pas sans conséquences sur le plan fiscal, mais également sur le plan social. En effet, selon la fréquence de location, le montant des revenus perçus et le statut du loueur, ces revenus peuvent être soumis à des cotisations sociales ou à des prélèvements sociaux. Il est donc essentiel de bien comprendre le régime social applicable à ces recettes locatives, afin de se conformer à la législation en vigueur et d’éviter tout redressement.
De façon non exhaustive, vous trouverez ci-après 5 points clés à connaître sur le régime social applicable aux revenus générés par les locations meublées de courte durée type AIRBNB.
1) Le montant des recettes et le type de locations ont une incidence directe sur le régime social des loueurs en meublés.
Sur le plan social, les recettes de la location meublée peuvent relever soit des cotisations sociales prélevées par l’URSSAF, soit des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (taux de 17,2%).
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2021, le Code la Sécurité sociale (CSS) prévoit l’application des cotisations sociales et l’affiliation obligatoire à un régime de Sécurité sociale pour les contribuables qui, d’une part, franchissent le seuil annuel de 23 000 € de recettes de location meublée (seuil apprécié au niveau du foyer fiscal) et qui, d’autre part, remplissent l’une des conditions suivantes :
- les recettes de la location meublée excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal ; le contribuable est alors un loueur en meublé professionnel - ou LMP - au sens de l’impôt sur le revenu ;
- le contribuable, bien que non professionnel (c’est-à-dire LMNP au sens de l’impôt sur le revenu) loue des locaux à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile.
Ainsi, le contribuable qui loue un bien en meublé de tourisme et qui ne dépasse pas les 23 000 € de recettes restera assujetti aux prélèvements sociaux de 17,2% et ne sera donc pas assujetti aux cotisations URSSAF.
En revanche, les loueurs en meublé non professionnels retirant plus de 23 000 € de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée type Airbnb devraient en principe, depuis le 1ᵉʳ janvier 2021 être soumis aux cotisations sociales prélevées par l’URSSAF (et non aux prélèvements sociaux).
2) Le recours à une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion permet-il d’échapper à l’obligation d’assujettissement aux cotisations sociales pour les LMNP ?
A noter que deux réponses ministérielles Pellois pourraient être considérées comme établissant une exception aux principes énoncés ci-dessus.
Il ressort de la première réponse Pellois du 10 juillet 2018 n° 3619 (JO AN page 6122) l’énoncé suivant :
"Concernant la location de logements meublés, cette mesure vise spécifiquement les personnes qui mettent un bien en location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile. L’activité s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite "loi Hoguet". Cette exclusion s’entend au sens strict et ne s’étend pas aux mandats que peuvent obtenir les plateformes numériques pour recouvrer l’ensemble des cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire".
Dans la deuxième réponse Pellois du 22 mars 2022 n° 14658 (JO AN page 1955), il est indiqué :
"S’agissant de la location de logements meublés, l’activité s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite "loi Hoguet". Or les personnes qui mettent en location leurs logements meublés via des structures associatives telles que "Gîtes de France" ou "Clévacances" ne sont pas soumises aux dispositions de cette loi qui ne s’appliquent qu’aux titulaires d’une carte professionnelle".
Ainsi, il ressortirait de ces réponses que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’appliquerait pas aux LMNP qui confiraient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».
Toutefois, il n’est pas certain que ces réponses ministérielles soient opposables à l’URSSAF, autrement dit qu’il soit possible de s’en servir pour s’opposer à un rappel social.
En effet, ces réponses ministérielles développent une position qui ne figure nullement dans la loi.
En outre, à notre connaissance, l’URSSAF n’a pas repris cette solution dans sa doctrine officielle opposable, en l’absence de circulaire publiée à ce jour sur le régime social des meublés, et elle ne l’évoque pas non plus dans sa présentation du régime social des loueurs en meublé sur son site Internet.
3) Le versement des cotisations sociales dépend de la situation et du montant des revenus générés par la location meublée saisonnière.
Le versement de cotisations sociales dépend du montant des revenus généré par la location meublée et du type de logement meublé (location de longue durée, meublé de tourisme classé ou non).
Aussi, pour les locations meublées de tourisme, il conviendra de distinguer les situations suivantes (à partir de l’année 2025) :
- Cas n°1 : les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 €.
Le loueur en meublé n’aura pas de cotisation sociale à acquitter pour cette activité et il devra déclarer chaque année ses recettes à l’Administration fiscale dans sa déclaration des revenus.
Il sera soumis (en sus de l’impôt sur le revenu) aux prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine et du capital (taux de 17,2%).
- Cas n°2 : les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 €.
Si le seuil de 23 000 € de loyers « bruts » issus d’une location meublée de courte durée (type Airbnb, Booking, etc..) est dépassé, le loueur en meublé sera automatiquement requalifié comme exploitant d’une activité commerciale même sans inscription au Registre du Commerce et des sociétés.
En fonction du choix d’affiliation réalisée auprès de l’URSSAF, il sera assujetti aux cotisations sociales du régime général, celui des auto-entrepreneurs ou des cotisations des indépendants au réel.
Le versement de cotisations sociales varie selon qu’il s’agit d’un meublé de tourisme non classé ou classé. Rappelons que le classement en meublé de tourisme est une démarche volontaire de la part du bailleur qui y voit une chance d’optimiser ses locations, mais n’est en aucun cas obligatoire pour pratiquer la location saisonnière. Le classement en meublé de tourisme, à l’instar du classement des autres hébergements touristiques, a pour objectif d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation. Cette démarche consiste à faire appel à un organisme agréé afin d’évaluer le niveau de confort et de prestation du logement. À l’instar des hôtels, ce classement va permettre d’attribuer au logement de 1 à 5 étoiles. Ce classement est facultatif mais il présente bien des avantages sur le plan fiscal et social.
Meublé de tourisme non classé.
Le loueur en meublé de tourisme non classé dont les recettes annuelles sont supérieures à 23 000 € devrait acquitter des cotisations sociales et être soumis au régime des indépendants (taux de 30-35% applicable sur le revenu net).
Meublé de tourisme classé.
Le loueur en meublé devra également être affilié auprès de l’URSSAF et acquitter des cotisations sociales. Toutefois, il conviendra de distinguer selon que les recettes sont supérieures ou non à 77 700 €.
- Si les recettes sont inférieures à 77 700 €, il aura la possibilité de choisir le régime du micro-entrepreneur et d’être soumis au régime micro-social.
Les cotisations et contributions sociales seront alors calculées en fonction des recettes réalisées. Le montant sera alors calculé en appliquant un taux forfaitaire aux recettes réellement encaissées.
A noter que les cotisations sociales comprises dans le taux de cotisation sont les suivantes :
- Cotisation d’assurance maladie-maternité ;
- Cotisation d’allocations familiales ;
- CSG/CRDS (contribution sociale généralisée/contribution au remboursement de la dette sociale) ;
- Cotisation invalidité-décès ;
- Cotisations de retraite de base et de retraite complémentaire.
Le taux de cotisations sociales sera de 6% pour les locations de logement meublés de tourisme classés (le taux est de 21,2% pour les locations d’habitation meublée).
Soulignons que le loueur en meublé de tourisme classé dont les recettes ne dépassent pas 77 700 € pourra également choisir de s’affilier au régime général de la Sécurité sociale (et non au régime micro-social).
- Si les recettes sont supérieures à 77 700 €, le loueur en meublé de tourisme classé sera en principe soumis au régime des indépendants (cotisations sociales pouvant représenter 30-35% du bénéfice net).
Rappelons qu’aux cotisations sociales, tout investisseur doit également intégrer l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition du foyer fiscal (sauf pour le régime micro-entrepreneur avec option pour le prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu).
4) Quelles sont les démarches à entreprendre pour déclarer son activité LMNP/LMP auprès de l’URSSAF ?
Dès lors que le loueur en meublé de tourisme est soumis aux cotisations sociales, il convient de déclarer son activité auprès du guichet des formalités des entreprises.
Comme mentionné précédemment, selon le type d’activité exercée et les seuils de revenus obtenus il est possible d’opter pour plusieurs régimes d’affiliation auprès de l’URSSAF : régime auto-entrepreneur, indépendant ou régime général.
L’affiliation au régime général, au régime de l’auto-entrepreneur et au régime des travailleurs indépendants nécessite de déclarer l’activité et de régler les cotisations auprès de l’Urssaf.
Dès que les seuils d’assujettissement à l’Urssaf (i.e. 23 000 € en cas de location meublée de touriste) est dépassé, le loueur en meublé devra en principe :
- Créer un compte sur autoentrepreneur.urssaf.fr ou guichet-entreprises.fr (si régime réel) ;
- Déclarer son début d’activité avec le formulaire P0i ou P0 PL ;
- Obtenir un numéro SIRET LMNP (ou LMP) ;
- Réaliser une déclaration mensuelle ou trimestrielle selon son option.
Attention, rappelons que ces formalités sont distinctes de la déclaration fiscale à l’impôt sur le revenu.
A noter que le loueur en meublé affilié au régime général ou au régime des travailleurs indépendants devra, lors de sa déclaration de revenus, compléter le volet « social » spécifique pour que les revenus de location meublée soumis à cotisations sociales soient transmis aux organismes sociaux dont il relève indépendamment du régime fiscal (sauf en cas d’option pour le régime micro-entrepreneur).
5) L’URSSAF peut-elle procéder à un redressement des loueurs en meublé de courte durée ayant perçu plus de 23 000 € de recettes, bien que leurs revenus aient été soumis aux prélèvements sociaux de 17,2% ?
Beaucoup de contribuables qui ont dépassé le seuil de 23 000 € et qui ont mis leur bien en location coute durée pensaient être à jour de leurs obligations fiscales et sociales en reportant leur revenu sur leur déclaration des revenus et en acquittant les prélèvements sociaux de 17,2% auprès de l’Administration fiscale.
Or, de nombreux contribuables ont reçu récemment des courriers de l’URSSAF afin de régulariser leur situation pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 (lorsque les recettes générées par de la location meublée saisonnière dépassaient 23 000 €).
Rappelons à cet égard, qu’en principe le délai de reprise de l’Urssaf est de 3 ans après la fin de l’année civile au titre de laquelle les cotisations sont dues.
L’URSSAF peut donc effectuer des rappels de charges sociales pour les années passées si les démarches permettant d’être assujettis aux cotisations sociales prélevées par l’URSSAF n’ont pas été effectuées pour le loueur en meublé courte durée ayant eu des recettes supérieures à 23 000€.
A noter qu’il est toujours possible de contacter l’Urssaf afin de régulariser sa situation et ainsi être en conformité dans les paiements des cotisations sociales.
Soulignons que pour les contribuables qui ont déjà acquitté des prélèvements sociaux au taux de 17,2% auprès de l’Administration fiscale, il serait recommandé d’effectuer une réclamation auprès de l’Administration afin d’en obtenir le remboursement et ainsi éviter qu’ils soient assujettis aux prélèvements sociaux ainsi qu’aux cotisations sociales.
Précisons à cet égard, que le droit de reprise de l’Administration fiscale est de trois ans en vertu de l’article 169 du Libre des procédures fiscales. Aussi, les contribuables auront jusqu’au 31 décembre 2025 pour tenter d’obtenir le remboursement des prélèvements sociaux portant sur l’année 2022. Après cette date, il ne devrait plus être possible de déposer une réclamation portant sur les revenus de l’année 2022.
